投資方針

基本方針

本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保することを目的として、別記「投資対象：投資対象とする資産の種類」に挙げる各資産のうち、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資するものとします。

投資態度

本投資法人は、以下の投資態度に従って本投資法人の資産の運用を行うものとします。

(イ) 主たる投資対象

郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等の用途に供されている不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を主たる投資対象とします。

(ロ) 地域分散

投資対象物件が特定の地域に集中することによる地域経済の悪化に伴う賃料収入に関するリスク及び地震等の災害リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資、即ち、日本国内の各地に所在する不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対する投資を行います。

(ハ) 賃貸借期間等

投資対象とする不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の賃貸借期間は原則として5年以上とします。

(ニ) 開発物件に対する投資

投資対象とする不動産及び不動産信託受益権に係る不動産は、原則として取得時点で賃貸の用に供されている稼働物件とし、未稼働物件を投資対象としません。ただし、未稼働物件又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、入居テナント及び賃料等が確定しており、稼働後又は建物竣工後に安定的な収益が確実に見込まれる場合は、かかる物件に投資を行うことがあります。

(ホ) 投資判断

原則として、賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの将来性及び安定性、当該不動産の物理的な劣化又は経済的な陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性（財務内容、経営状況及び業種の将来性等）並びに賃貸借契約内容等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、投資を行います。

運用方針

本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を確保するために、主として賃貸借期間が中長期であり、かつ、主要テナントの信用力が一般的に高い不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権（以下「安定収益型資産」といいます。）から構成されるポートフォリオの構築を目指して資産の運用を行います。また、本投資法人は、安定収益型資産での運用を原則としますが、テナントの入替えや運営により収益と資産価値の向上を図ることのできる不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権（以下「成長収益型資産」といいます。）を投資対象とすることもあります。
かかるポートフォリオの構築は、以下に沿って行うものとします。

(イ) 取得基準

個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に競争優位性、収益安定性を持つものを選定します。なお、１投資物件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等を除きます。）は、原則として10億円以上とします。ただし、他の投資物件に付随して投資するものについてはこの限りではありません。

(ロ) 投資物件の選定方法

不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に際しては、個別物件毎に予想収益及び立地する地域の将来性等の経済的調査、建物状況及び耐震性能等の物理的調査並びに権利関係等の法的調査（以下、これらの調査を総称して「デュー・デリジェンス」といいます。）を詳細に実施し、当該物件の価値を見極めた上で、全体のポートフォリオへの影響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し決定します。
デュー・デリジェンスに際しては、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、商圏調査会社等の専門家に調査を依頼し、多面的な視点から精緻な調査を実施します。

(ハ) 保有期間

本投資法人は、原則として中長期の保有を前提に不動産及び不動産信託受益権を取得するものとし、当初から短期に売却する目的での資産取得は行いません。中期とは概ね５年以上10年未満、長期とは10年以上をいいます。なお、不動産及び不動産信託受益権の取得後においても必要に応じて入居テナントの信用調査を実施するなど与信管理を行います。

(ニ) 損害保険等の付保方針

1. 損害保険
   災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産信託受益権に係る不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。なお、災害、事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。
2. 地震保険
   本投資法人は、ポートフォリオ全体に係るPML（地震による予想最大損失率）を基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが20％を超える物件があれば、個別に地震保険の付保を検討します。

(ホ) 売却方針

原則として、本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を、中長期的観点から保有するものとし、短期的にこれらを売却しないものとします。ただし、物件の将来収支見込み、建物劣化等による費用の増大、ポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、売却が必要であると判断する場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討することがあります。

投資対象

投資対象とする資産の種類

本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資します。

(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。

1. 不動産
2. 不動産の賃借権
3. 地上権
4. 不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権
5. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
6. 当事者の一方が相手方の行う上記aからeに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産のみに対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
7. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ロ) 不動産対応証券とは、資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。

1. 優先出資証券
2. 受益証券
3. 投資証券
4. 特定目的信託の受益証券（上記(イ）d.、e.又はg.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

(ハ) 本投資法人は、上記(イ）及び(ロ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。

1. 預金
2. コール・ローン
3. 譲渡性預金証書
4. 有価証券
5. 金銭債権
6. 信託財産を上記a.乃至e.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
7. デリバティブ取引に関する権利

(ニ) 本投資法人は、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。

1. 商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権
2. 温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第２条第１項に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
3. 信託財産を上記a.及びb.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
4. その他不動産等への投資に付随して取得が必要となる資産

財務方針

財務方針

(イ) 借入れ及び投資法人債の発行

本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。以下「適格機関投資家」といいます。）からの借入れに限るものとします。

前記(a）に基づく借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。

前記(a）に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することがあります。

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。

前記(a）に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、金利動向等の市場環境を注視しつつ、本投資法人の資本構成又は投資主への影響を総合的に考慮して、長期・短期の借入期間並びに固定・変動等の諸条件を決定します。

本投資法人は、特定資産の追加取得又は敷金及び保証金の返還等にかかる必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

本投資法人の総資産額のうち、借入金額、投資法人債発行残高及び本投資法人がテナントから受け入れた敷金及び保証金等の金額の占める割合（以下「負債比率」といいます。）の上限は60％とします。ただし、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。

(ロ) 投資口の追加発行

* 本投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行を行うことがあります。
投資口の追加発行は、投資口の希薄化に配慮の上行います。

運営管理方針

運営管理方針

本投資法人は、以下の方針に従い、不動産運営管理業務（注）を行います。

(イ) 資産維持管理業務

本投資法人は、中長期的な安定的運用を図るため、その保有する不動産及び不動産信託受益権に係る不動産に関し、計画的な修繕や改修を実施し、資産価値や競争力の維持向上及び収益の拡大に努めます。かかる修繕や改修の実施に当たっては、当初支出額のみならず省エネ対応や耐用年数等を考慮し長期的・総合的視点に立った費用の低減に努めます。

(ロ) テナント管理業務

賃借人との賃料改定時には、賃借人と交渉を行い、改定後賃料の維持向上を、契約更新時には、契約条件（契約期間、賃料等）交渉を、更に、信用調査を実施するなど必要に応じて賃借人の与信管理を行います。

(ハ) 安定収益型資産の不動産運営管理業務

資産維持管理業務及び施設運営管理業務については、不動産管理業務の提供を専門的に行う不動産運営管理会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）を選定しこれを委託します。

(ニ) 成長収益型資産の不動産運営管理業務

原則としてＰＭ会社を選定し、これを委託します。

(ホ) ＰＭ会社選定方針

ＰＭ会社を選定する際は、市場で実績のある信用度の高い専門性を有する会社を対象に、過去の実績及び委託料水準等を総合的に勘案します。ＰＭ会社が提供する不動産運営管理業務の品質及び費用対効果等を定期的に評価し、評価の低いＰＭ会社とは契約を更新しません。

（注）本WEBサイトにおいて不動産運営管理業務の主な内容は下表の通りとします。
資産維持管理業務	長期、中期及び短期の修繕計画の策定、修繕工事実施、資産維持保全状況確認等
テナント管理業務	テナントとの折衝、契約更新に関する交渉、与信管理等
施設運営管理業務	建物保守、警備、清掃等の日常的に発生する業務等

開示方針

開示方針

本投資法人は、以下の投資態度に従って本投資法人の資産の運用を行うものとします。

(イ) 資産運用については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。

(ロ) 情報開示は、金融商品取引法並びに東京証券取引所及び社団法人投資信託協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示します。

(ハ) 利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関する開示を行います。

分配方針

分配方針

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。

(イ) 利益の分配

投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条第１項に定める利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されるものとします。
分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができるものとします。

(ロ) 利益を超えた金銭の分配

本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、当該営業期間の減価償却額に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができるものとします。また、金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができるものとします。

本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。ただし、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。

(ハ) 分配金の分配方法

分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。

(ニ) 分配金請求権の除斥期間

本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

(ホ) 上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします。