ＦＲＩは、当時スポンサーであった日本たばこ産業（JT）により、2004年8月に東京証券取引所に上場しました。JT所有の閉鎖済工場等の遊休地について、再開発された商業施設のうち、ＦＲＩの投資対象として適切であると判断される物件を取得することによって、「商業施設特化型ＲＥＩT」として着実な成長を続けてきました。
その後、街づくり三法の改正の影響により大規模商業施設の開発規制が厳しくなったことなども影響し、JTによって再開発された商業施設を取得することで外部成長を続けるというスキームが困難になりました。このような環境下においてＦＲＩは、三井不動産が有する商業施設開発力、情報収集力及び運営管理ノウハウを活用するための一連の取り組みに関して三井不動産と合意に至り、2008年3月24日付で、三井不動産がＦＲＩの新たなスポンサーとなりました。
三井不動産は、商業施設において数々の開発及び運営管理実績があり、ＦＲＩはこれを活用しながら着実に成長を続けています。2008年7月には、上場後初となる公募増資を行い、合わせて三井アウトレットパーク入間等の物件を取得しました。また、2010年7月にも、第2回公募増資を行い、合わせて三井ショッピングパークららぽーと磐田等の物件を取得しましたが、こういった取り組みの中でも、上場以来、安定した分配金の配当を継続しています。
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