中長期にわたり安定的な収益を確保するためには、保有物件の資産価値を維持・向上していくことが一層重要となってきますが、それには商業施設の運営管理の巧拙が大きく影響してきます。ＦＲＩは、商業施設の運営管理に関して日本有数の企業である三井不動産とＳＣマネジメント契約を締結し、そのノウハウを最大限活用しています。
商業施設の運営管理業務は、商圏や競合店動向等の状況把握、テナント対応、資産保全、運営管理全般の計画立案など多岐に渡るので、日々の業務においても様々なポイントに留意する必要がありますが、いかにして地域に支持される商業施設であり続けるのかということを常に念頭に置いて運営管理を行っています。以下では、特に重要な2つの点についてご説明させていただきます。
- テナントとのコミュニケーション
- テナントの営業状況やお互いの問題意識を綿密に共有化することによって、施設の所有者（ＦＲＩ）とテナントが施設の魅力度維持のために協力するという関係を築くことに留意しています。こうしたコミュニケーションの蓄積が、テナントからの安定した賃料収入にも繋がってきます。
- 計画的に実施する修繕・設備投資・リニューアル工事
- 資産価値の維持及びＦＲＩの中長期的な収益安定化の観点からは、各種工事の実施時期や実施内容が重要となってきます。最適なタイミングと実施内容を 判断するため、継続的なテナントとのコミュニケーションに加え定期的に施設を回り、状況把握に努めています。
2008年12月に本物件のテナントの一部が退店し、稼働率が94.3％まで低下しました。本投資法人は、SCマネジメント委託先の三井不動産及びマスターリース先である大和情報サービスと協力し、マーケット変化に対応した後継テナントの選定・早期誘致及び営業再開を実現することで、2009年4月には稼働率を100.0％に回復させることができました。
2009年6月に当該物件の主要なテナントである丸井が営業を終了しました。ＦＲＩと丸井は10年間（2017年1月19日に契約満了）の賃貸借契約を締結しているため、丸井の営業終了がＦＲＩの賃貸収入に影響を及ぼすことはありませんでしたが、丸井及びSCマネジメント委託先の三井不動産と協力し、後継の営業主体（丸井からの転貸先（ユニクロ））の早期誘致及び営業再開を実現することで、環境の変化に対応した円滑な業態変更を実現することができました。また、このタイミングに合わせて、三井不動産と協力し、従来空室であった区画へのテナント誘致を実施することにより、稼働率を98.1％から100.0％へ回復させることができました。
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