本投資法人に関する利益相反対策ルール
本資産運用会社は、利益相反対策ルールの変更を、平成20年6月25日付で行っています。本資産運用会社が定める、利害関係人等との取引についての利益相反対策ルールは、以下の通りです。
(イ)利害関係人等
利害関係人等とは以下の者をいいます。
- 投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）に定める本資産運用会社の利害関係人等
- その他の利害関係人
- 本資産運用会社の株主（ただし、本資産運用会社の株主の地位を失ってから2年が経過していない者は、本資産運用会社の株主とみなされます。以下同じです。）並びに連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和51年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「連結会計基準」といいます。）における本資産運用会社の株主の子会社及び関連会社
- 本資産運用会社の株主並びに連結会計基準における本資産運用会社の株主の子会社及び関連会社が合計で15％以上の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）上の特定目的会社、特例有限会社及び株式会社等を含みます。）
(ロ)取引内容の審議
- 不動産等の取得等の取引
- 利害関係人等との間で (i) 不動産等の取得、(ii) 不動産等の売却、(iii) 不動産等の賃貸借、(iv) 不動産管理委託契約の締結・変更、(v) 不動産等の売却又は不動産等の賃貸にかかる一般媒介契約の締結・変更、又は (vi) 前記(i)から(v)まで記載の取引以外の取引で、1件1千万円以上の単発取引又は年額1千万円以上の継続取引を行う場合（ただし、本投資法人の資産の運用にかかる業務に関連しない取引を除きます。）、社内規程の定めに従い、投資運用部は、議案を立案し、コンプライアンス部長の事前審査を受けます。
- コンプライアンス部長は、法令等に照らしたコンプライアンス上の問題の有無につき審査し、経営会議に付議します。
- 経営会議は、当該議案について審議し、可決した場合、コンプライアンス委員会に付議します。
- コンプライアンス委員会は、当該議案について審議し、全委員の賛成により可決した場合、取締役会に付議します（ただし、前記(i)及び(ii)記載の取引については、取締役会への付議に先立ち、本投資法人役員会に付議するものとし、本投資法人役員会の承認を得た場合、取締役会に付議します。）。
- 取締役会は、当該議案について審議し、取締役会規則の定めるところに従い、当該取引の可否を決定するものとします。
- なお、いずれかの審査又は決議等において否決された場合には、当該議案は、直ちに立案した部に差し戻されます。
- その他の取引
- 利害関係人等との間で前記a.記載の取引以外の取引（ただし、1件百万円未満の取引、投資運用業務に関連しない取引を除きます。）で、1件1千万円未満の単発取引又は年額1千万円未満の継続取引を行う場合、社内規程の定めに従い、投資運用部は、議案を立案し、コンプライアンス部長の事前審査を受けます。
- コンプライアンス部長は、法令等に照らしたコンプライアンス上の問題の有無につき審査し、コンプライアンス委員会に付議します。
- コンプライアンス委員会は、当該議案について審議し、全委員の賛成により可決した場合、経営会議に付議します。
- 経営会議は、当該議案について審議し、当該取引の可否を決定するものとします。
- なお、いずれかの審査又は決議等において否決された場合には、当該議案は、直ちに立案した部に差し戻されます。
(ハ)利害関係人等の取引に関する開示
利害関係人等との間で下記(ニ)乃至(リ)に基づく取引を行うことを決定した場合には、別に定める情報開示規程に基づき開示するものとします。
(ニ)利害関係人等からの運用資産の取得
- 利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を取得する場合には、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含むものとし、以下同様とします。）が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはなりません。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金及び信託収益並びに固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
- 利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行うなどして負担した費用（会社設立費用、デュー・ディリジェンス費用等）が存する場合、上記a.にかかわらず、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
- 利害関係人等からその他の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記a.及びb.に準ずるものとします。
(ホ)利害関係人等への運用資産の譲渡
- 利害関係人等へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合には、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはなりません。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
- 利害関係人等へその他の特定資産を譲渡する場合には、その譲渡価格は時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記a.に準ずるものとします。
(ヘ)利害関係人等への運用資産の賃貸
利害関係人等へ物件を賃貸する場合には、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係人等でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
(ト)利害関係人等への不動産管理業務等の委託
- 利害関係人等へ不動産管理業務等を委託する場合には、事前に実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
- 取得する物件について、利害関係人等が既に不動産管理業務等を行っている場合には、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係人等に委託することとしますが、委託料の決定については上記a.に準じます。
(チ)利害関係人等への運用資産の売買、賃貸の媒介委託
- 利害関係人等へ特定資産の取得又は売買の媒介を委託する場合には、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
- 利害関係人等へ賃貸の媒介を委託する場合には、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
(リ)利害関係人等への工事の発注
利害関係人等へ工事等を発注する場合には、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。ただし、災害・事故等による物件の損傷復旧工事等緊急を要するときは、その実施について投資運用部長が工事の発注を決定します。この場合の工事等に関する内容及び契約金額等詳細については本(リ)及び上記(ロ)の定めに則り、別途事後承認を得なければならないものとします。
コンプライアンス体制の一例
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