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よくあるご質問

投資方針について

Q1.投資対象は？商業以外の用途に投資しないのでしょうか？
本投資法人は投資対象物件を商業施設に特化しています。商業施設以外のオフィス・住宅等への投資については、現時点では考えていません。
Q2.投資対象地域は？
地域経済リスク、地震等の災害リスクを軽減することを目的とし、全国の都市に所在する物件を投資対象としています。特に地域別の投資割合等の目標は設けていませんが、立地面での競争優位性があることが条件となります。
Q3.具体的な投資基準について教えて下さい。
本投資法人は商業施設特化型のREITですが、投資対象物件の選定にあたっては、収益性・立地優位性・商圏特性・将来性・テナント信用力等を充分に検討して行います。賃貸借期間は5年以上、1物件当たりの投資金額は原則10億円以上とします。
Q4.三井不動産によるサポート体制は？
三井不動産の開発力及びネットワークを活用した外部成長を目指します。平成20年3月のスポンサー変更以降で三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社より7物件（取得価格合計652億円）の取得を行いました。加えて、三井不動産の仲介によってスポンサー以外の第三者より2物件（取得価格合計147億円）の取得を行っています。また、底地を除く全物件で三井不動産とＳＣマネジメント契約を締結することにより、保有物件の運営管理に関して三井不動産のノウハウを活用していきます。
Q5.目標とする資産規模は？
リスク分散の観点からは資産規模が十分であるとは言えないため、現状のポートフォリオの安定性を維持しながら資産規模を拡大していくことが必要だと考えています。資産規模の拡大のみを目指した運用は行いませんが、当面の間、3,000億円を目標に投資対象物件を厳選のうえ資産規模の拡大を図っていきたいと考えています。
Q6.なぜ長期固定賃料のマスターリース契約が中心なのですか？売上歩合賃料等の導入は行わないのでしょうか？
本投資法人の契約は約20年程度の長期賃料固定のマスターリース契約を中心とし、中途解約リスク及び賃料のダウンサイドリスクを極力排除し、中長期にわたって安定性を維持することを重視してきました。今後も、安定性に軸足を置いたポートフォリオの構築を図ることに変わりありませんが、景気上昇局面でのアップサイドを享受できる仕組みを構築するという意味で、売上歩合賃料の導入を開始しています。これは長期固定賃料を前提としながら、商業施設の売上が一定水準を超えた場合に、売上歩合賃料が付加的に発生する仕組みです。
今後は、資産規模の拡大に合わせて、売上歩合賃料の更なる導入に加えて、パススルー型賃料など運営管理による収益成長が期待できる収益構造の物件にも投資し、安定性と成長性のバランスに配慮したポートフォリオの構築を図ります。
Q7.海外不動産への投資は？
カントリーリスク、不動産制度の違い等様々なリスクへの対応が必要となること等から、海外不動産への投資は現時点では考えておりません。

テナントについて

Q1.テナントの売上状況はどのような傾向ですか？
所得環境が低迷する中で、小売環境全般としては厳しい状況が続きますが、本投資法人の保有する物件は地域一番店等を中心としていることから、厳しい環境下でも消費者に支持されており、概ね堅調に推移しております。
Q2.テナント賃料は今後上がっていくのでしょうか？
本投資法人の契約の多くは契約期間満了まで賃料が固定されていますが、賃料改定条項が含まれる契約に関しては、消費環境の回復等により店舗売上が上昇すれば賃料も上昇する可能性はあると考えております。
Q3.テナントから預っている敷金・保証金について教えてください。
本投資法人が保有する商業施設のうち、建設協力金方式と言われる仕組みを導入している物件においては、テナントが建築費相当額をオーナーに預託し、それが敷金と保証金に振り分けられます。敷金は賃貸借契約満了後に無利息で一括返還し、保証金は毎月、もしくは毎年定額を返還（一部の契約で有利子）することになっています。本投資法人は約400億円の敷金保証金を預かっていますが、賃貸借期間も長期のものが大半であるため、敷金保証金によって、多額の長期資金調達が可能になっています。
Q4.テナントが途中退去する可能性は？またその影響は？
大部分のテナントについては、長期の賃貸借契約を締結しているため、退去リスクは非常に限定的です。但し、その他一部のテナントについては、一定期間前の解約予告もしくは一定期間分の賃料支払によって途中退去が可能となっているため、退去リスクが全くないとは言えません。しかしながら、本投資法人の保有物件の多くは競争力・立地優位性等優れており、テナントの店舗売上状況も概ね堅調に推移していることから、実現性は少ないと考えております。
テナント退去による影響といたしましては、賃貸収益の減少・テナントから預る敷金保証金の返還（リファイナンスが必要）・当該不動産の減損の可能性等があげられます。

マーケットについて

Q1.不動産売買マーケットの現状と今後の見通しについて教えてください。
平成20年秋の金融危機に端を発する信用収縮により、不動産売買マーケットに流入する資金が停滞し、その結果不動産売買マーケットもほとんど機能してきませんでした。一方で相次ぐ政府等の支援策により、ＲＥＩＴが破綻を回避できる仕組みが構築されたことで、徐々にではありますが、ＲＥＩＴが不動産マーケットに登場する機会も増えてきています。今後、ＲＥＩＴによる不動産売買の活性化により、その影響がマーケット全体にも波及していくことが期待されます。
Q2.日本の小売業界の見通しについて教えてください。
少子高齢化が進む中、今後消費構造も大きく変化することが予想されます。消費構造の変化をいち早く捉え、消費者ニーズに対応した商品施策及びＭＤ展開をとることがこれまで以上に求められてきます。
足元の環境としては、所得環境の悪化により消費動向は弱含んでおり、一段と節約志向が高まっています。その中でも消費者ニーズを捉えたアウトレットモール等は堅調に維持しており、厳しい環境下においては、より施設間の優勝劣敗が鮮明になるものと考えられます。
Q3.商業施設としてＧＭＳ業態の見通しは如何でしょうか。
一般的にはＧＭＳ業態は苦戦していると言われていますが、あくまで施設毎に異なるというのが実情です。競合環境や消費者ニーズの変化に対応できなかった施設は非常に苦しい状況である一方で、地域一番店として消費者の支持を受け続けている施設も存在します。今後、ＧＭＳ各社は不採算店舗の一部を閉鎖する一方で、堅調な店舗については追加投資をするなど、施設間でメリハリを付けた戦略を打ち出してくると予想されます。

管理体制について

Q1.資産運用会社について教えてください。
資産運用会社（MFF）は日本たばこ産業株式会社が100％を出資し平成15年8月に設立され、平成20年3月24日付けで株主が日本たばこ産業株式会社（100％）から三井不動産株式会社（100％）に変更されました。組織はコンプライアンス部、投資運用部、財務部、企画・管理部から構成されています。

Q2.コンプライアンス体制について
資産運用会社（MFF）では、コンプライアンス規程を整備しており、資産運用において関連する全ての法令・諸規則等を遵守し、投資家保護に努めることとしております。MFFのスポンサーである三井不動産株式会社や利害関係人等とみなされる日本たばこ産業株式会社のような利害関係人等との取引に関する利益相反対策については本WEBサイト内「本投資法人に関する利益相反防止ルール」をご覧ください。
Q3.利益相反対策は行っていますか？
利害関係人等と取引を行う場合には当投資法人が定めた独自ルールである「利益相反対策ルール」に従っ て行われます。利益相反対策ルールについては本WEBサイト内「本投資法人に関する利益相反防止ルール」をご参照ください。
Q4.ＰＭの選定方針、管理方針について教えてください。
本投資法人は、三井不動産との間で締結しているＳＣマネジメント基本契約書に基づき、商業施設の運営管理に関して三井不動産のノウハウを活用していきます。「ＳＣマネジメント」とは、いわゆるプロパティマネジメント業務に加え、その他の多岐にわたる業務及びノウハウ等、商業施設における総合的なマネジメント業務を三井不動産が提供するものです。本投資法人は、底地を除く全物件に関し、SCマネジメント契約を導入しています。
Q5.運用報酬について
当投資法人は、①総資産連動報酬（前計算期末時点の総資産額×0.3％を上限）、②利益連動報酬（当計算期間の償却前営業利益×2％を上限）、③取得・譲渡報酬（取得/譲渡価額の0.5％（利害関係人との取引の場合は0.25％を上限）の3種類の運用報酬体系を採用しています。
Q6.地震リスクについて
当投資法人は地震等の災害によるリスクを軽減させるため、投資対象地域を全国の都市としており、保有資産も全国各地域に分散されています。今後資産を取得する場合は全体PMLを低減させるよう努めること、また、PMLが20％を超える運用資産を購入する場合は、地震保険の付保を検討すること等により対処したいと考えています。なお、保有資産のうちイオン秦野ショッピングセンターのPMLは20％を超えていますが、一定割合の部分に地震保険を付保しております。

財務方針について

Q1.LTVの目線は？
当投資法人は、運用上、LTVを以下のように定義しております。

(借入金やテナントから預る敷金保証金の和）／総資産額×100

運用ガイドライン上のLTVの上限は60％となっていますが、当投資法人は中長期安定的な収益の確保という基本方針に則り安定的な財務体質を維持すべく、40％程度の保守的な水準で推移させていく方針です。ただし、今後の物件の取得状況によっては、一時的に高い比率となる可能性があります。LTVの推移については、本WEBサイト内「財務情報：基本方針」をご参照ください。
Q2.レバレッジをかけた運用は？
高い水準のレバレッジをかけた運用は行いません。本投資法人は財務コストの抑制・財務の安定性を重視し、保守的なLTV水準（40％程度）を維持させていきます。
Q3.金利上昇が当投資法人に与える影響は？
本投資法人の有利子負債である銀行借入は一定程度長期固定化されているため、金利上昇が本投資法人に与える影響は限定的です。しかしながら、金融環境の変化については注意深く見守っていきます。
Q4.投資口の追加発行に対する考え方について教えて下さい。
投資口の追加発行については、ＬＴＶの水準だけを基準とするのではなく、有利子負債の額、敷金・保証金の償還額、長短金利などの金融環境等を総合的に勘案して行います。なお、投資口の追加発行を行う際にはマーケット環境や一口当たり分配金の希薄化に配慮します。
Q5.配当政策について教えて下さい。
税法上の配当可能所得の90％超を分配すること等により、分配金の損金参入が認められるというJREIT特有の税務上のメリットを生かし、今後も原則として利益の全額(1口当たり分配金の1円未満の端数を除きます）を分配していく方針です。

その他

Q1.投資主構成について
平成23年12月末現在、口数ベースでは投信・個人が47.1％、金融機関が28.3％、外国法人等が14.6％、その他国内事業会社が10.0％となっています。なお、主要な投資主の状況については、本WEBサイト内「主要な投資主の状況」をご覧ください。
Q2.本投資法人の強みと弱みについて教えてください。
本投資法人の強みはJ-REITでは数少ない商業施設特化型REITであること、スポンサーである三井不動産の開発力及びネットワークを活用した外部成長が期待できること、三井不動産の商業施設運営力を生かした内部成長が期待できること、保有物件は競争力の強い地域一番店を中心に、テナントと中長期安定的な契約を締結していることがあげられます。本投資法人のこれらの特徴については本WEBサイト内「フロンティア不動産投資法人の特色」をご覧ください。一方、商業マーケット特有のリスクとして、所得・雇用環境の弱含みにより家計の購買力が伸び悩んでいることに加え、ライフスタイルや消費構造等の変化への対応の可否により、店舗間で収益力の格差が生まれていることなどがあります。
Q3.投資口の分割を行う考えはありませんか？
投資口の市場流動性供与と分割することによる各種コストの増加を勘案して対処していきます。
Q4.投資主総会はいつ開催されるのでしょうか？
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項（規約変更、執行役員・監督役員の選任等）は投資主総会で決定されます。本投資法人の投資主総会は規約の定めにより2年に1回以上開催されることになっております。投資主総会を開催する場合は新聞公告・本WEBサイト等でご案内いたします。
Q5.受け取った分配金、譲渡益等の課税関係について教えて下さい。
個人投資主及び法人投資主の方にかかる税金については本WEBサイト内「課税上の取り扱い」をご参照ください。
Q6.名義変更、住所変更をしたいのですが？
住所、氏名、届出印等の変更は、お取引証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に記録された投資口についてのお手続きは、三菱UFJ信託銀行株式会社　証券代行部（電話番号：0120-232-711）へご連絡ください。

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